Продажа комнаты

Как выгодно продать комнату?

Вы решили продать комнату в коммунальной квартире. Для начала нужно разобраться в отличиях в продаже комнаты от квартиры и понять особенности, которые необходимо будет учесть при подготовке такой сделки.

У коммунальной квартиры несколько собственников: каждому может принадлежать по комнате или у одного человека может быть две-три комнаты сразу. Ванная комната, кухня, прихожая и кладовая принадлежат всем — это общее имущество.

Итак, основные шаги:

Шаг 1. Сообщить соседям, что комната продается

По закону у собственников комнат есть преимущественное право покупки перед другими покупателями. Это значит, что прежде, чем выкладывать объявление о продаже, нужно предложить комнату соседям. И не просто поговорить об этом, а отправить по почте письменное извещение.

Извещение нужно отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. И сделать это за месяц до продажи, то есть у соседей будет тридцать дней, чтобы выкупить комнату. Если они этого не сделают, можно продавать кому угодно.

Но и здесь есть условие: цена комнаты не должна меняться в меньшую сторону. Это нужно, чтобы поддержать преимущественное право. Без этого условия собственник мог бы предложить соседу комнату втридорога, а после отказа продать на стороне дешевле. То есть третьему лицу мы можем продать комнату по той же цене, что в извещении или дороже. Если продать дешевле, чем предложили в извещениях, соседи смогут оспорить такую сделку в суде.

Теперь о нюансах: извещения отправляют по адресам регистрации или фактического проживания собственников комнат, а ими могут быть не те люди, что там живут. Например, комната может принадлежать бабушке из деревни, а живет там ее сестра.

Формально можно расспросить соседей, кто собственник и где он прописан, но на деле пожилые люди могут сами об этом не помнить. А если с соседями плохие отношения, они и не скажут. Но выслать извещение всё равно куда-то нужно.

В этом случае извещение можно отправить по адресу коммунальной квартиры, а имена собственников посмотреть в выписках из ЕГРН по каждой комнате.

Если не хочется возиться, можно обратиться к нотариусу: он сам отправит извещения. Если в итоге комнату будут покупать посторонние люди с помощью ипотеки, банк может попросить, чтобы извещения были доставлены через нотариуса, а не почту — этот момент нужно уточнять в банке.

Итак, извещение, что продаете комнату, можно отправить собственникам соседних комнат по адресам: прописки; коммунальной квартиры, если не знаете, где они прописаны.

После этого подождать месяц — отсчет начинается с момента, когда собственник получил извещение.

Иногда собственники комнат уклоняются от получения письма. Тогда можно подождать тридцать дней с момента, когда письмо пришло в почтовое отделение получателя, и спокойно продавать комнату. Где находится письмо — можно отслеживать по идентификатору.

Сохраняйте квитанции об отправлении писем и уведомления о получении — это доказательства того, что всё сделано как надо.

Если ждать месяц не хочется, можно собрать с собственников комнат письменные отказы, но их нужно заверить у нотариуса.

Есть ещё один важный момент: если комната является отдельным объектом в доме коридорного типа, то отказы соседей от преимущественного права покупки не требуются!

Шаг 2. Собрать документы

Прежде чем подавать объявление о продаже комнаты, нужно убедиться, что все нужные документы собраны:

- паспорт;

- правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство — всё зависит от того, как получили комнату;

- выписка из ЕГРН — подтвердит права на комнату и документы, о которых сказали выше. Выписку можно заказывать на сайте Госуслуг или в МФЦ. В ней будет имя собственника. Если же собственником окажется муниципалитет, то отказ от первоочередного права покупки нужно получать в Администрации.

Для начала этого достаточно, но на этапе сделки еще понадобятся:

- паспорт покупателя, чтобы вписать его данные в договор;

- договор купли-продажи — две копии. По одной на каждую сторону (сейчас третий экземпляр Росреестр не просит);

- извещение соседей с отметками о получении или отказ с их стороны — без этого Росреестр не зарегистрирует сделку;

- справка о зарегистрированных;

- справка об отсутствии долгов за коммуналку и кап.ремонт или последняя платежка — по закону  долг за кап.ремонт переходит на нового собственника, поэтому нужно убедиться, что их нет.

Это базовые документы, дальше всё зависит от обстоятельств: если у комнаты не один собственник, нужно согласие остальных владельцев, если прописаны дети — разрешение органов опеки и попечительства, а если жилплощадь купили вместе с супругом или супругой — нотариальное согласие.

Шаг 3. Подготовиться к сделке

После того как уведомили соседей и собрали документы, можно готовиться к сделке:

выписать всех из комнаты — заявление можно подать через Госуслуги, а затем прийти в районное отделение МВД и поставить штамп о выписке. Или сразу обратиться в МВД или МФЦ;

Если всё готово, можно подписывать договор.

Шаг 4. Подписать договор и получить деньги

При необходимости договор можно заверить у нотариуса, но есть нюансы. По закону договоры по сделкам с долями заверяют у нотариуса, а по квартирам — необязательно. Комната — не доля, а отдельное жилье и обязательная нотариальная форма в отличии от доли не требуется. Нотариус сам направит документы и заявление о  регистрации перехода права собственности в Росреестре. Если же решили обойтись без нотариуса, нужно собрать документы и подать их в Росреестр через МФЦ.

После этого (или до этого, взависимости от договоренности сторон) покупатель передает деньги и получает ключи. Рассчитаться он может несколькими способами, например:

наличными денежными средствами;

банковским переводом со счета на счет;

с помощью аккредитива — специальной формы расчета через банк.

Аккредитив считается самым безопасным способом: он защищает обе стороны. Покупатель перечисляет деньги в банк, а продавец получает их после регистрации сделки в Росреестре. Так продавец может быть уверен, что покупатель заплатит, а покупатель — что получит комнату.

После этого продавец передает комнату покупателю по акту приема-передачи. В нем пишут паспортные данные сторон, описывают состояние квартиры и указывают показания счетчиков — это нужно, чтобы после не было претензий. Акт составляют в двух экземплярах — по одному для продавца и покупателя.

Чтобы получить более подробную информацию по вопросам продажи комнаты свяжитесь с нами по тел.: +7953-055-44-05 или оставьте заявку на нашем сайте на бесплатную консультацию, заполнив форму ниже и наши специалисты свяжутся с Вами в удобное для вас время.