Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника?

Очень часто, приобретая недвижимость можно столкнуться с неприятным моментом в виде задолженности по коммунальным услугам, числящимся за бывшим собственником жилого помещения. Чаще всего этот факт может обнаружиться после того, как квартира продана должником новому владельцу.
Управляющие компании и работники ЖКХ могут настойчиво требовать нового собственника оплатить задолженность по ЖКУ, игнорируя законодательное право, т.к. они не хотят разбираться с бывшими владельцами и работают по своим жёстким внутренним устоям.
Долги за коммуналку острая тема не только для тех кто столкнулся с задолженностью предыдущих собственников. Противостояние между работниками ЖКХ и жильцами, которые исправно вносят ежемесячно оплату за коммунальные услуги, можно наблюдать постоянно.

 Что делать, если возникла подобная неприятная ситуация?

Прежде всего, надо чётко понимать, что задолженность числится не за квартирой, а за собственником который ей владеет или владел и новый собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника. Об этом чётко говорится в законодательном праве, давайте рассмотрим подробнее.
Этот вопрос регулируется ЖК РФ ст. 153 п.5 — «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Где говорится, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, собственник обязан вносить платы за такое помещение и коммунальные услуги. Момент возникновения права собственности определяет  ГК РФ Статья 223 п.2 — «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору».
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации,
право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 Оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги обязаны все собственники, законодательно регулирует ст. 210 ГК РФ — «Бремя содержания имущества» из чего следует, что новый собственник не отвечает по долгам предыдущего собственника.
 
Как быть со взносами по капитальному ремонту?
 
Однако, существует исключение по взносам за капитальный ремонт. Здесь закон не разделяет долги за бывшим и новым собственниками. Как только произошла смена владельцев по переходу права на собственность, к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе и задолженность предыдущего собственника по оплате за капитальный ремонт. Неисполненные обязательства по уплате взносов предыдущим собственником должен возместить новый владелец жилья. Эта ответственность регулируется ч. 3 ст. 158 ЖК РФ — «Расходы собственников помещений в многоквартирном доме». Остальные долги, висящие на бывшем собственнике по оплате за коммунальные услуги, не
переходят новому обладателю жилья.
 
Что делать, чтобы не попасть в такую ситуацию?
 
Необходимо перед сделкой запросить у продавца справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам за капитальный ремонт. Это один из способов проверки покупаемой квартиры, так как существующие долги по взносам на капремонт гарантированно достанутся покупателю.
 
Что делать новому собственнику квартиры при неправомерном требовании работников ЖКХ оплатить долг за предыдущего собственника?
 
В первую очередь, надо уведомить бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, что этот вопрос решится без проблем, и он погасит свою задолженность в добровольном порядке.
 В случае неисполнений обязательств со стороны бывшего собственника квартиры перед коммунальщиками рекомендуется сделать следующее: Получаем в Росреестре свежую выписку из ЕГРН, где указана дата перехода права на нового собственника. Относим выписку в Управляющую компанию либо в ТСЖ, либо в окно «Мои документы» и просим изменить сведения в лицевом счёте.
С этого момента, все квитанции по коммунальным услугам будут приходить на ваше имя. В случае отказа в переоформлении лицевого счёта из-за неоплаченного долга предыдущим владельцем, объясняем свою правовую позицию со ссылкой на ст.153 ЖК РФ, чаще всего этого будет достаточно. Если не сработал п.2, пишем письмо-уведомление о перемене собственника квартиры на руководителя управляющей компании, которая обслуживает ваш многоквартирный дом. В письме указываем причину обращения со ссылкой на закон. Прикладываем к нему свежую выписку из ЕГРН и отправляем заказным письмом с уведомлением.
Если всё вышеперечисленное не помогло, обращаемся за помощью в
Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или Прокуратуру.
 
Существует ли возможность официального перевода долга?
 
Существует. Этот вопрос регулирует ГК РФ п.п. 1,2 ст. 391 — «Условие и форма перевода долга». Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки — перевода долга. Это необходимо делать, если существует определенная договоренность между покупателем и продавцом по взаиморасчетам по сделке, чтобы впоследствии не возникло разногласий и попыток «взыскать» долг с последнего. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена.
И ещё один важный момент, в случае обнаружения имеющейся задолженности у продавца перед покупкой квартиры, рекомендуется в договоре купли-продажи квартиры и акте приёма-передачи указать на данный факт — «в связи с тем, что у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, задолженность покупателю не передаётся».