Покупка дома с земельным участком

Как выгодно и безопасно купить дом с земельным участком?

Сделка по покупке загородного дома с земельным участком считается достаточно сложной и рискованной операцией. Она связана с важными  юридическими вопросами, которые зачастую понятны только практикующим специалистам. Вопрос о том, как купить дом, требует тщательно продуманного подхода и заслуживает особого внимания.

Где искать дом для покупки?

Первая задача, возникающая перед покупателем: где искать нужный дом для покупки? Если с географическим расположением все ясно заранее, то вопрос о его категории стоит решать с учетом конкретных обстоятельств.

Вторичный рынок недвижимости - это объекты, побывавшие в эксплуатации и продаваемые владельцами недвижимости. С одной стороны, это уже обжитые дома, побывав в которых, можно оценить степень комфорта и решить, какие изменения надо внести после покупки. С другой стороны наиболее важное значение приобретают такие факторы, как дата постройки, проводимый капремонт, реальные условия и срок эксплуатации.

Следует помнить, что при покупке «вторички» повышается риск приобретения вместе с жильем и дополнительных проблем. Например: дом может являться залоговым имуществом по кредиту, иметь обременения или аресты по суду, иметь несовершеннолетних собственников, при наличии которых при продаже потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а так же всевозможные ограничения права пользования, границы охранных зон и т. д. Все это требует тщательной юридической проверки всей предыстории недвижимости. И, конечно, надо правильно выбирать и осматривать дом с земельным участком.

Первичный рынок недвижимости - под первичным рынком недвижимости подразумеваются новые дома, когда покупатель становится первым владельцем. В качестве продавца выступает обычно Застройщик. Покупатель заказывает строительство по определенному проекту или выбирает из уже готовых вариантов, которые никогда не были заселены. Возможно несколько вариантов первичного жилья:

1. Новый коттедж, построенный под заказ. Это наиболее дорогой вариант, когда Застройщик строит «под Вас» по конкретному проекту.
2. Дома, строящиеся специально на продажу. Обычно Застройщик строит сразу несколько домов по своему усмотрению на отведенном под жилищное строительство участке, а покупатели могут выбрать понравившееся жилье.
3. Недостроенное или планируемое к постройке жилье. В этом случае существенно снижается стоимость покупки, т.к. покупатель вносит свои деньги непосредственно в строительство. Вселиться в такой дом можно только после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Таким образом, на первичном рынке недвижимости можно купить частный дом, который никогда не был в эксплуатации и продается застройщиком. Эти объекты не подвергались естественному износу и можно рассчитывать на увеличенный срок службы. В то же время, они не проверены в эксплуатации, а следовательно придется проверять качество постройки особо тщательно.

5 этапов покупки дома

Решив, где искать дом, можно приступать к дальнейшим шагам по его покупке. Это ответственное мероприятие подразумевает несколько важных этапов, которые необходимо пройти для обеспечения правильного выбора.

Этап 1. Определение местонахождения и стоимости

Выбор района проживания имеет индивидуальный характер. Кто-то отдает приоритет вопросу организации собственного бизнеса непосредственно на своем участке, одни люди стремятся быть поближе к центру города, а другие, наоборот, уехать подальше от суеты, на природу. Так же очень важно обратить внимание на категорию земель (ИЖС, земли сельхоз.назначения и т.д.)

В любом случае, в расчет принимаются такие факторы:

• наличие детских учреждений (детсады, школы);
• медицинское обслуживание, близость поликлиники и иных учреждений;
• организация торговли (магазины, торговые центры, рынки);
• транспортная доступность, маршруты общественного транспорта;
• экология, шум;
• безопасность.

Перед началом поиска нужной недвижимости необходимо определиться и с её ценой. Надо трезво оценить свои финансовые возможности и определить верхнюю ценовую границу. Можно подумать об ипотечном кредите, привлечении материнского капитала и иных источниках финансирования покупки. Это позволит поднять ценовую планку. Кроме того, на приобретение загородного дома с земельным участком действует так называемая «Сельская ипотека» по ставке 3%.

Этап 2. Поиск объявлений

Самый доступный вариант поиска дома для покупки - изучение объявлений о продаже недвижимости. Их можно найти в интернете, СМИ, на специальных досках для объявлений и даже на столбах и заборах. Дают объявления сами собственники жилья, частные риэлторы и агентства по продаже недвижимости. Последний вариант позволяет избавиться от проблем с оформлением и даст гарантию безопасности сделки.

Важно реально оценить стоимость предложения. Чрезмерно дешевое жилье должно насторожить. Это могут быть дома с плохой предысторией, с дефектами конструкции, ветхие или слишком удаленные. Выбирать надо средние цены.

Этап 3. Анализ вариантов

Важный шаг - просмотр понравившегося варианта после телефонного общения. Посетить объект надо лично, обращая внимание на все мелочи, начиная от подходов к дому и завершая подсобными помещениями. Следует понимать, что часто дом специально готовился к осмотру покупателем, а потому могут быть проблемные места хорошо замаскированы.

Необходим тщательный визуальный осмотр. Не стесняйтесь трогать руками стены и несущие конструкции. Надо задавать конкретные вопросы по техническому состоянию и условиям проживания. Постарайтесь выяснить причины продажи дома и его недостатки. Помогут составить общую картину объекта и разговоры с соседями. Следует узнать поподробнее и о тех, кто проживает рядом.

Этап 4. Проверка документов

Если дом готовился к продаже, то весь комплект необходимых документов должен быть уже готов. Необходимо проверить не только их полную комплектность, но и достоверность. Все документы следует тщательно проверить. В них не должно быть никаких ошибок. Документы должны четко подтверждать права собственника, госрегистрацию, техническое состояние. Одной из самых важных проверок будет являться проверка категории земель, ограничение права пользования земельным участком, границы охранных зон и тд.), а так же проверить границы строений затрагивающих соседний участок. Если покупатель не уверен в своих юридических знаниях, то для проверки следует привлечь профессионалов – проверенные агентства недвижимости..

Этап 5. Заключение сделки и взаиморасчеты

Завершающий шаг - заключение сделки. На этом этапе необходимо решить вопрос как составить куплю-продажу дома правильно и в соответствии с Законами РФ. Переход прав собственности осуществляется на основании Договора купли-продажи. В нем отражаются все согласованные моменты - цена, техническое состояние, условия передачи и заселения, и т.д. Любые ошибки могут вызвать проблемы с дальнейшей госрегистрацией и привести к судебным разбирательствам. При заключении договора купли-продажи очень важно грамотно организовать проведение взаиморасчетов между покупателем и продавцом недвижимости: наличный или безналичный расчет с использованием аккредитивного счета или банковской ячейки. Очень важно порядок расчетов правильно указать в основном договоре купли-продажи, чтобы в последствии не возникло спорных ситуаций.

Особенности покупки дома за материнский капитал

Одним из законных вариантов обеспечения финансирования покупки дома является использование материнского капитала. Сертификат, выдаваемый государством, часто применяется для улучшения жилищных условий. При использовании материнского капитала для покупки недвижимости возникают определенные проблемы:

1. Для использования материнского сертификата необходимо одобрение Пенсионного Фонда РФ (ПФР). Покупатель должен подать заявление на такую сделку.
2. Продавец дома неохотно идет на получение оплаты таким способом. Деньги на его счет направляет ПФР после одобрения, а это занимает время.
3. К жилью, оплачиваемому сертификатом, предъявляются повышенные требования. Износ дома не должен превышать 50 %.

Использование материнского капитала для покупки недвижимости предусмотрено законодательством. Как правило, суммы материнского капитала недостаточно для оплаты всей стоимости дома, но она может служить первоначальным взносом для получения ипотечного кредита. Это облегчит дальнейшее погашение долга перед банком.

Оформление дома с земельным участком

Многие задумываются, как купить дом с участком. Эта сделка подразумевает переход собственности на 2 отдельных объекта недвижимости - частный жилой дом и земельный участок, на котором он расположен. При этом ст. 35 ЗК РФ требует обязательного перехода прав собственности на участок при покупке дома.

При покупке необходимо проверить законность прав собственности на оба объекта (Закон № 218-ФЗ):

1. Участок и дом должны быть поставлены на кадастровый учет. Каждому объекту присваивается свой кадастровый номер. На официальной кадастровой карте можно всегда увидеть объект по этому номеру (если регистрация произведена после 01.03.2013 г.).
2. Право собственности на оба объекта должны быть зарегистрированы. Соответствующая запись делается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Без выполнения указанных условий сделку купли-продажи на законных основаниях провести нельзя. Если объекты не поставлены на учет, то продавец должен обратиться к кадастровому инженеру, который составит Межевой план и Технический паспорт дома. На основании этих документов объекты будут поставлены на кадастровый учет.

Составление предварительного договора

До совершения окончательной сделки составляется предварительный договор между продавцом и покупателем на срок оговоренный сторонами. В документе предварительно согласовываются основные условия сделки. В нем указывается предмет купли-продажи, условия заключения основного договора и сроки осуществления сделки, а также штрафные санкции при одностороннем расторжении. Предварительный договор не проходит госрегистрацию, но считается юридическим документом.

Составление основного договора

Передача прав собственности происходит на основании основного договора, который заключается по окончании действия предварительного договора. В нем окончательно формируются характеристики объектов, время и место совершения сделки, сумма и дополнительные условия по согласованию сторон. Указывается, что окончательная передача объектов фиксируется Актом приемки-передачи. Договор составляется в 3 экземплярах, один из которых направляется на госрегистратуру.

Государственная регистрация купли-продажи дома

Для оформления перехода права собственности необходимо провести государственную регистрацию. Только после этого будет можно говорить о вступлении нового владельца в законные права. В процедуре должны участвовать, как покупатель, так и продавец недвижимости. Для регистрации предоставляются такие документы:

• заявление от продавца и покупателя;
• документы, подтверждающие право собственности;;
• договор купли-продажи;
• выписка из домовой книги о всех зарегистрированных в доме гражданах;
• квитанция об уплате госпошлины.

Выводы

Покупка дома является ответственным мероприятием. Ее надо осуществлять планомерно, избегая поспешности и необдуманных действий. Необходимо тщательно проверить документы, техническое состояние объекта и оценить удобство расположения. Элементарные меры предосторожности помогут избежать мошеннических схем. При правильно осуществленной сделке госрегистрация прав собственности не вызовет проблем.

Чтобы облегчить свой труд и обезопасить себя, Вы можете обратиться в наше агентство недвижимости. Наши специалисты помогут Вам подобрать наиболее интересный вариант по привлекательной цене, проверят объект на юридическую чистоту и помогут организовать безопасную сделку купли-продажи.

Чтобы получить более подробную информацию по вопросам продажи квартиры свяжитесь с нами по тел.: +7953-055-44-05 или оставьте заявку на нашем сайте на бесплатную консультацию, заполнив форму ниже и наши специалисты свяжутся с Вами в удобное для Вас время